کجا ملک بخریم: دبی یا استانبول؟ مقایسه‌ای برای سال 2026
دبی و استانبول برای خریداران متفاوتی مناسب‌اند. استانبول با خرید ملکی به ارزش 400 هزار دلار آمریکا راهی به سوی تابعیت باز می‌کند، اما درآمد اجاره و بخشی از سود حاصل از فروش مشمول مالیات است و قیمت‌ها با ارزی شناور تعیین می‌شوند. دبی از 2 میلیون درهم یک ویزای طلایی 10 ساله و قابل تمدید (اقامت، نه تابعیت) ارائه می‌دهد، از درآمد ملکی اشخاص مالیات بر درآمد نمی‌گیرد و پول آن با نرخ ثابت به دلار آمریکا گره خورده است. هر دو هنگام انتقال سند هزینه‌ای 4 درصدی دریافت می‌کنند.
هیچ‌یک از این دو شهر به‌سادگی «بهتر» نیست. انتخاب درست به این بستگی دارد که پاسپورت می‌خواهید یا اقامت بلندمدت، قصد دارید از ملک چگونه استفاده کنید و چه میزان ریسک مالیاتی و ارزی را می‌پذیرید. این مقایسه بر پایه منابع رسمی تهیه شده و تا سپتامبر 2026 به‌روز است.
در یک نگاه
| استانبول (ترکیه) | دبی (امارات متحده عربی) | |
|---|---|---|
| محدوده خرید برای خارجی‌ها | بیشتر نقاط کشور، به‌جز مناطق نظامی و امنیتی؛ سقف 30 هکتار برای هر نفر و 10% از زمین‌های خصوصی هر منطقه | مالکیت کامل (Freehold) در مناطقی که برای اتباع غیراماراتی تعیین شده‌اند؛ در سایر مناطق، حق اجاره بلندمدت (Leasehold) تا 99 سال |
| وضعیت اقامتی از طریق ملک | تابعیت از 400 هزار دلار (با قید عدم فروش سه‌ساله در سند)؛ اجازه اقامت در استانبول از 200 هزار دلار امکان‌پذیر است | ویزای طلایی (اقامت 10 ساله) از 2 میلیون درهم، حدود 545 هزار دلار |
| خانواده | همسر و فرزندان زیر 18 سال در تابعیت گنجانده می‌شوند | دارندگان ویزای طلایی می‌توانند اعضای خانواده را تحت حمایت (اسپانسر) خود بگیرند |
| هزینه انتقال سند | 4% از قیمت اعلام‌شده، معمولاً 2% خریدار و 2% فروشنده | 4% از قیمت به اداره زمین دبی (Dubai Land Department)، به‌علاوه هزینه‌های ثابت و کارمزد خدمات امین (Trustee) |
| مالیات بر ارزش افزوده خانه‌های نوساز | 1%، 10% یا 20%؛ خریداران خارجی با شرایطی می‌توانند معاف شوند | در این مقاله بررسی نشده است؛ از سازنده استعلام کنید |
| مالیات بر درآمد اجاره | تصاعدی، 15 تا 40%، با معافیت سالانه برای اجاره مسکونی | مالیات بر درآمد شخصی وجود ندارد؛ اجاره حاصل از سرمایه‌گذاری ملکی شخصی خارج از شمول مالیات بر شرکت‌ها است |
| مالیات بر سود فروش | خانه‌هایی که از 1 ژانویه 2025 خریداری شده‌اند ممکن است مشمول مالیات 15 تا 40% شوند (بهای تمام‌شده با تورم تعدیل می‌شود) | درآمد سرمایه‌گذاری شخصی خارج از شمول مالیات بر شرکت‌ها است |
| واحد پول | لیر ترکیه، شناور | درهم امارات، با نرخ ثابت 3.6725 درهم برای هر دلار آمریکا |
قوانین مالکیت
ترکیه. از زمان اصلاح قانون ثبت اسناد و املاک در سال 2012، اتباع بیشتر کشورها می‌توانند در ترکیه ملک بخرند. اشخاص حقیقی خارجی می‌توانند در سراسر کشور تا 30 هکتار و در هر منطقه تا 10 درصد از زمین‌های خصوصی آن منطقه را در مالکیت داشته باشند و نمی‌توانند در مناطق نظامی یا امنیتی ملک بخرند. خارجی‌ای که زمین توسعه‌نیافته می‌خرد باید ظرف دو سال طرح ساخت آن را ارائه کند. برای هر خرید، گزارش ارزیابی (کارشناسی) ملک از یک کارشناس ارزیابی دارای مجوز و گواهی تبدیل ارز (DAB) از یک بانک ترکیه الزامی است.
دبی. بر اساس قانون شماره 7 سال 2006، اتباع غیراماراتی تنها در مناطقی که حاکم دبی تعیین کرده است می‌توانند مالکیت کامل (Freehold) داشته باشند. پیش از خرید، مطمئن شوید که پروژه در یکی از این مناطق قرار دارد. خارج از این مناطق، آن‌ها می‌توانند حق انتفاع یا حق اجاره بلندمدت تا 99 سال داشته باشند.
اقامت و تابعیت
این موضوع اغلب نقطه تعیین‌کننده است.
استانبول:
- تابعیت با خرید ملکی به ارزش دست‌کم 400 هزار دلار و ثبت قید عدم فروش سه‌ساله در سند مالکیت (Tapu). همسر و فرزندان زیر 18 سال شما نیز شامل می‌شوند. این حد نصاب از سپتامبر 2018 تا ژوئن 2022 معادل 250 هزار دلار بود. صفحه تابعیت ما را ببینید.
- اجازه اقامت از طریق ملک از 200 هزار دلار امکان‌پذیر است. این اقامت خودکار نیست و برخی محله‌ها برای صدور اقامت جدید بسته شده‌اند. تا زمانی که مالک ملک هستید، می‌توانید آن را تمدید کنید.
دبی:
- ویزای طلایی ویژه سرمایه‌گذاران ملکی مستلزم ملکی به ارزش دست‌کم 2 میلیون درهم (حدود 545 هزار دلار با نرخ ثابت) است. این ملک را می‌توان با وام از یک بانک محلی مورد تأیید، یا به‌صورت پیش‌فروش از یک سازنده مورد تأیید خرید. این ویزا 10 سال اعتبار دارد و قابل تمدید است و دارندگان آن می‌توانند اعضای خانواده را تحت حمایت خود بگیرند. این یک ویزای اقامتی است و تابعیت امارات را به همراه ندارد.
هزینه‌های خرید
| هزینه | استانبول | دبی |
|---|---|---|
| هزینه انتقال یا ثبت سند | 4% (معمولاً به‌صورت 2% و 2% تقسیم می‌شود) | 4% به اداره زمین دبی (DLD) (این اداره برای هر طرف 2% اعلام می‌کند؛ در عمل خریدار و فروشنده توافق می‌کنند چه کسی آن را بپردازد) |
| هزینه‌های ثابت | هزینه صندوق گردان (Döner Sermaye) و گزارش ارزیابی ملک | صدور سند، نقشه و سایر هزینه‌های جزئی، به‌علاوه کارمزد خدمات امین به مبلغ 2000 یا 4000 درهم به‌علاوه مالیات بر ارزش افزوده |
| مالیات بر ارزش افزوده خانه‌های نوساز | 1%، 10% یا 20% بسته به متراژ، تاریخ مجوز و ارزش زمین؛ خریداران خارجی می‌توانند برای خانه نوسازی که از سازنده خریداری و با ارز خارجی پرداخت شده است معاف شوند | در این راهنما بررسی نشده است |
| کمیسیون مشاور املاک | خرید نوساز از طریق CCT بدون کمیسیون برای خریدار؛ دست دوم 2% به‌علاوه مالیات بر ارزش افزوده | بسته به مشاور متفاوت است |
در هر دو شهر، هزینه ماهانه خدمات ساختمان (شارژ) به ساختمان و امکانات آن بستگی دارد، بنابراین پیش از خرید، مبلغ فعلی شارژ را جویا شوید. در ترکیه، بیمه اجباری زلزله (DASK) نیز الزامی است. راهنمای خریداران ما همه هزینه‌های خرید در ترکیه را فهرست کرده و راهنمای معافیت از مالیات بر ارزش افزوده شرایط آن را توضیح می‌دهد.
مالیات‌ها در دوران مالکیت و هنگام فروش
استانبول. درآمد اجاره با نرخ‌های تصاعدی 15 تا 40 درصد مشمول مالیات است؛ برای اجاره مسکونی سالانه مبلغی معاف از مالیات در نظر گرفته می‌شود و می‌توانید میان کسر مقطوع 15 درصدی و کسر هزینه‌های واقعی یکی را انتخاب کنید. خانه‌هایی که پیش از 1 ژانویه 2025 خریداری شده‌اند، پس از پنج سال از مالیات بر عایدی سرمایه معاف‌اند؛ خانه‌هایی که از این تاریخ به بعد خریداری شده‌اند ممکن است مشمول مالیات 15 تا 40 درصد شوند و بهای خرید آن‌ها با تورم تعدیل می‌شود. یک مالیات سالانه اندک بر ملک نیز وجود دارد. راهنمای مالیات بر درآمد اجاره ما را ببینید.
دبی. امارات مالیات بر درآمد شخصی وضع نمی‌کند. به گفته سازمان مالیات فدرال امارات، «درآمد حاصل از سرمایه‌گذاری در املاک» اشخاص حقیقی فعالیت تجاری به شمار نمی‌آید و بنابراین خارج از شمول مالیات بر شرکت‌ها قرار می‌گیرد. هر جا که ملک بخرید، وضعیت مالیاتی خود را در کشور محل اقامتتان نیز بررسی کنید.
بازار و ارز
استانبول. قیمت‌ها به لیر همچنان رو به افزایش بوده‌اند، اما کندتر از تورم. در ژوئیه 2026، شاخص قیمت مسکن بانک مرکزی ترکیه نسبت به سال قبل 25.0 درصد بالاتر بود، اما به‌طور واقعی (پس از کسر تورم) 5.1 درصد کاهش داشت. اجاره‌بهای مستأجران جدید در سطح کشور 28.4 درصد و در استانبول 32.4 درصد افزایش یافت. خارجی‌ها در سال 2025 در ترکیه 21,534 واحد مسکونی خریدند، یعنی 1.3 درصد از کل فروش‌ها، که از رکورد 67,490 واحد در سال 2022 کمتر است. تقریباً همه تقاضا داخلی است. افزایش اجاره‌بهای مسکونی به میانگین تغییرات 12 ماهه شاخص قیمت مصرف‌کننده محدود شده است. قیمت مسکن در ترکیه و آمار خریداران خارجی را ببینید.
دبی. درهم دهه‌هاست با نرخ ثابت 3.6725 به دلار آمریکا گره خورده است و این امر ریسک نرخ ارز را برای خریدارانی که حساب‌وکتابشان به دلار است از میان برمی‌دارد. این بازار در گذشته چرخه‌های شدیدی را پشت سر گذاشته است، از جمله افت شدید پس از بحران مالی جهانی سال 2008.
برای خریداری که به دلار یا یورو پرداخت می‌کند، لیر شناور شمشیری دولبه است: وقتی لیر سریع‌تر از رشد قیمت‌ها ارزش خود را از دست بدهد، قیمت‌ها به ارز خارجی ممکن است ارزان‌تر شوند، اما ارزش ملک و اجاره‌بهای شما به پول کشور خودتان نیز ممکن است کاهش یابد.
کدام برای شما مناسب‌تر است؟
- برای خانواده‌تان تابعیت دوم می‌خواهید: ترکیه از طریق ملک تابعیت می‌دهد؛ ویزای طلایی دبی فقط اقامت است.
- درآمد اجاره بدون مالیات می‌خواهید: دبی بر درآمد ملکی اشخاص حقیقی مالیات وضع نمی‌کند؛ در ترکیه، اجاره مشمول مالیات است.
- می‌خواهید از ریسک ارزی دور بمانید: درهم دبی که به دلار گره خورده است برای خریدارانی که مبنای محاسبه‌شان دلار است ساده‌تر است؛ در استانبول، ریسک لیر را می‌پذیرید.
- می‌خواهید در خود شهر زندگی کنید: نه فقط اعداد، بلکه زندگی روزمره، مدارس، آب‌وهوا، ارتباطات حمل‌ونقل و هزینه زندگی را هم مقایسه کنید. راهنمای ما درباره هزینه زندگی در ترکیه را ببینید.
- بودجه کمتری دارید: حد نصاب اجازه اقامت در ترکیه (200 هزار دلار در استانبول) کمتر از حد نصاب ویزای طلایی دبی است، اما اقامت با ویزای طلایی یکی نیست.
این مقایسه برای خریداران چه معنایی دارد
از هدف خود شروع کنید: پاسپورت، اقامت بلندمدت، درآمد اجاره یا خانه‌ای برای زندگی. سپس هزینه کامل، مالیات‌ها در هر دو کشور و در کشور خودتان، و ارزی را که با آن درآمد کسب و هزینه می‌کنید مقایسه کنید. هیچ بازاری بازدهی را تضمین نمی‌کند و هر دو بازار چرخه‌های شدیدی را تجربه کرده‌اند.
شرکت CCT Investments از سال 2014 به خریداران بین‌المللی در استانبول کمک کرده است و تنها درباره املاک ترکیه مشاوره می‌دهد. اگر استانبول با برنامه شما سازگار است، با ما تماس بگیرید تا گزینه‌هایی را که حد نصاب اقامت یا تابعیت را دارند به شما نشان دهیم.
منابع
- سازمان فدرال هویت، تابعیت، گمرک و امنیت بنادر امارات (ICP): اقامت طلایی امارات
- اداره زمین دبی: هزینه‌های ثبت فروش ملک
- اداره زمین دبی: پرسش‌های متداول
- پورتال قوانین دبی: قانون شماره 7 سال 2006 درباره ثبت املاک%20of%202006.html)
- سازمان مالیات فدرال امارات: مبنای مالیات بر شرکت‌ها برای اشخاص حقیقی
- بانک مرکزی امارات: نرخ ارز، ژوئن 2026 (3.6725 درهم برای هر دلار)
- پایگاه mevzuat.gov.tr: قانون ثبت اسناد و املاک شماره 2644، ماده 35
- روزنامه رسمی ترکیه (Resmî Gazete): اصلاحیه آیین‌نامه تابعیت ترکیه، 13 مه 2022
- بانک مرکزی جمهوری ترکیه (TCMB): شاخص قیمت مسکن و شاخص اجاره‌بهای مستأجران جدید (انتشار ژوئیه 2026)
- مؤسسه آمار ترکیه (TÜİK): آمار فروش مسکن
