Где купить недвижимость: в Дубае или в Стамбуле? Сравнение 2026 года
Дубай и Стамбул подходят разным покупателям. Стамбул открывает путь к гражданству при покупке недвижимости от 400 000 долларов США, но доход от аренды и часть прибыли от продажи облагаются налогом, а цены устанавливаются в валюте с плавающим курсом. Дубай предлагает продлеваемую «золотую визу» (Golden Visa) на 10 лет — это вид на жительство (ВНЖ), а не гражданство — при покупке от 2 млн дирхамов ОАЭ; подоходного налога с физических лиц на доход от недвижимости там нет, а валюта привязана к доллару США. В обоих городах при переоформлении права собственности взимается сбор 4%.
Ни один из двух городов нельзя назвать просто «лучшим». Правильный выбор зависит от того, нужен ли вам паспорт или долгосрочный ВНЖ, как вы собираетесь использовать недвижимость и какие налоги и какой валютный риск вы готовы принять. Это сравнение основано на официальных источниках и актуально на сентябрь 2026 года.
Коротко о главном
| Стамбул (Турция) | Дубай (ОАЭ) | |
|---|---|---|
| Где могут покупать иностранцы | На большей части территории страны, кроме военных зон и зон безопасности; ограничения — 30 гектаров на человека и 10% частных земель района | Полная собственность (freehold) в зонах, отведенных для лиц, не имеющих гражданства ОАЭ; в остальных местах — долгосрочная аренда (leasehold) на срок до 99 лет |
| Статус через недвижимость | Гражданство от 400 000 USD с обязательством не продавать объект в течение трех лет (отметка в свидетельстве о праве собственности — тапу, Tapu); ВНЖ возможен от 200 000 USD в Стамбуле | «Золотая виза» (ВНЖ на 10 лет) от 2 млн AED, около 545 000 USD |
| Семья | Супруг или супруга и дети до 18 лет включаются в заявление на гражданство | Обладатели «золотой визы» могут выступать спонсорами членов семьи |
| Сбор за переоформление | 4% от заявленной цены, обычно 2% платит покупатель и 2% — продавец | 4% от цены в пользу Земельного департамента Дубая (Dubai Land Department), плюс фиксированные сборы и плата за услуги доверенного регистратора (trustee) |
| НДС на новое жилье | 1%, 10% или 20%; иностранные покупатели при определенных условиях могут быть освобождены от него | Здесь не рассматривается; уточняйте у застройщика |
| Налог на доход от аренды | Прогрессивный, 15–40%, с ежегодной необлагаемой суммой для аренды жилья | Подоходного налога с физических лиц нет; доход от аренды личной инвестиционной недвижимости не подпадает под корпоративный налог |
| Налог на прирост стоимости при продаже | Жилье, купленное с 1 января 2025 года, может облагаться по ставке 15–40% (цена покупки индексируется на инфляцию) | Доход от личных инвестиций не подпадает под корпоративный налог |
| Валюта | Турецкая лира, плавающий курс | Дирхам ОАЭ, привязан к доллару США по курсу 3,6725 дирхама за доллар |
Правила владения
Турция. После изменений, внесенных в 2012 году в Закон о земельном реестре (Tapu Kanunu), граждане большинства стран могут покупать недвижимость в Турции. Иностранные физические лица могут владеть не более чем 30 гектарами по всей стране и не более чем 10% частных земель района; покупать недвижимость в военных зонах и зонах безопасности они не могут. Иностранец, купивший незастроенный участок, обязан в течение двух лет представить проект его застройки. Для каждой покупки требуются отчет об оценке недвижимости от лицензированного оценщика и справка об обмене валюты (Döviz Alım Belgesi, DAB) из турецкого банка.
Дубай. Согласно Закону № 7 от 2006 года лица, не имеющие гражданства ОАЭ, могут владеть недвижимостью на праве полной собственности (freehold) только в зонах, определенных правителем Дубая. Перед покупкой убедитесь, что проект находится в такой зоне. За пределами этих зон им доступно право узуфрукта или долгосрочной аренды (leasehold) на срок до 99 лет.
ВНЖ и гражданство
Нередко именно этот пункт оказывается решающим.
Стамбул:
- Гражданство при покупке недвижимости не менее чем на 400 000 долларов США с обязательством не продавать объект в течение трех лет (отметка в тапу). В заявление включаются ваш супруг или супруга и дети до 18 лет. С сентября 2018 года по июнь 2022 года порог составлял 250 000 долларов. Подробнее — на нашей странице о гражданстве.
- ВНЖ на основании владения недвижимостью возможен от 200 000 долларов. Он не выдается автоматически, а некоторые кварталы закрыты для выдачи новых ВНЖ. Продлевать его можно, пока вы владеете недвижимостью.
Дубай:
- Для «золотой визы» инвестора в недвижимость нужен объект стоимостью не менее 2 млн дирхамов (около 545 000 долларов по фиксированному курсу). Такую недвижимость можно купить в кредит, выданный одобренным местным банком, или на этапе строительства у одобренного застройщика. Виза действует 10 лет и продлевается, а ее обладатели могут выступать спонсорами членов семьи. Это резидентская виза; гражданства ОАЭ она не дает.
Расходы при покупке
| Статья расходов | Стамбул | Дубай |
|---|---|---|
| Сбор за переоформление, или сбор за тапу | 4% (обычно делится 2% / 2%) | 4% в пользу Земельного департамента Дубая — DLD (по данным DLD, по 2% с каждой стороны; на практике покупатель и продавец договариваются, кто платит) |
| Фиксированные сборы | Сбор в оборотный фонд (döner sermaye) и отчет об оценке недвижимости | Выдача свидетельства о праве собственности, карта участка и другие небольшие сборы, плюс плата за услуги доверенного регистратора — 2 000 или 4 000 AED + НДС |
| НДС на новое жилье | 1%, 10% или 20% в зависимости от площади, даты разрешения на строительство и стоимости земли; иностранные покупатели могут быть освобождены от НДС при покупке нового жилья у застройщика с оплатой в иностранной валюте | В этом руководстве не рассматривается |
| Комиссия агентства | При покупке новостройки через CCT комиссия с покупателя не взимается; вторичный рынок — 2% + НДС | Зависит от агента |
В обоих городах ежемесячная плата за обслуживание зависит от здания и его инфраструктуры, поэтому до покупки узнайте ее текущий размер. В Турции также требуется обязательное страхование от землетрясений (DASK). В нашем руководстве для покупателя перечислены все расходы в Турции, а руководство по освобождению от НДС объясняет условия.
Налоги в период владения и при продаже
Стамбул. Доход от аренды облагается по прогрессивным ставкам 15–40%; для аренды жилья действует ежегодная необлагаемая сумма, и можно выбрать между фиксированным вычетом 15% и вычетом фактических расходов. Жилье, купленное до 1 января 2025 года, через пять лет освобождается от налога на прирост стоимости; жилье, купленное начиная с этой даты, может облагаться по ставке 15–40%, при этом цена покупки индексируется на инфляцию. Есть также небольшой ежегодный налог на недвижимость. Подробнее — в нашем руководстве по налогу на доход от аренды.
Дубай. В ОАЭ нет подоходного налога с физических лиц. По данным Федерального налогового управления ОАЭ (Federal Tax Authority), «доход от инвестиций в недвижимость» (Real Estate Investment Income) физических лиц не считается предпринимательской деятельностью и поэтому не подпадает под корпоративный налог. Где бы вы ни покупали, проверьте также свое налоговое положение в стране, где вы проживаете.
Рынок и валюта
Стамбул. Цены в лирах продолжают расти, но медленнее инфляции. В июле 2026 года индекс цен на жилье Центрального банка Турции был на 25,0% выше, чем годом ранее, но в реальном выражении на 5,1% ниже. Арендные ставки для новых арендаторов выросли на 28,4% по стране и на 32,4% в Стамбуле. В 2025 году иностранцы купили в Турции 21 534 жилых объекта — 1,3% всех продаж — против рекордных 67 490 в 2022 году. Спрос почти целиком внутренний. Повышение арендной платы за жилье ограничено средним за 12 месяцев изменением потребительских цен. См. также: цены на жилье в Турции и статистика иностранных покупателей.
Дубай. Дирхам уже несколько десятилетий привязан к доллару США по курсу 3,6725, что снимает курсовой риск для покупателей, которые считают в долларах. В прошлом рынок проходил через резкие циклы, включая глубокое падение после мирового финансового кризиса 2008 года.
Для покупателя, который платит в долларах или евро, плавающий курс лиры работает в обе стороны: цены в иностранной валюте могут снижаться, когда лира слабеет быстрее, чем растут цены, но стоимость вашей недвижимости и арендного дохода в вашей собственной валюте тоже может упасть.
Что подходит вам?
- Вам нужно второе гражданство для семьи: Турция дает гражданство за недвижимость; «золотая виза» Дубая — это только ВНЖ.
- Вам нужен доход от аренды без налогов: Дубай не облагает налогом доход физических лиц от недвижимости; в Турции доход от аренды облагается налогом.
- Вы хотите избежать валютного риска: привязанный к доллару дирхам проще для покупателей, которые считают в долларах; в Стамбуле вы берете на себя риск лиры.
- Вы хотите жить в самом городе: сравнивайте не только цифры, но и повседневную жизнь, школы, климат, транспортное сообщение и стоимость жизни. См. наш материал о стоимости жизни в Турции.
- У вас более скромный бюджет: порог для ВНЖ в Турции (200 000 долларов в Стамбуле) ниже порога «золотой визы» Дубая, но ВНЖ — не то же самое, что «золотая виза».
Что это значит для покупателей
Начните с цели: паспорт, долгосрочный ВНЖ, доход от аренды или дом для жизни. Затем сравните полную стоимость, налоги в обеих странах и в вашей собственной стране, а также валюту, в которой вы зарабатываете и тратите. Ни один рынок не гарантирует доходности, и оба переживали резкие циклы.
CCT Investments помогает международным покупателям в Стамбуле с 2014 года и консультирует только по недвижимости в Турции. Если Стамбул вписывается в ваши планы, свяжитесь с нами, и мы покажем варианты, которые соответствуют порогу для ВНЖ или гражданства.
Источники
- Федеральное управление ОАЭ по вопросам идентификации, гражданства, таможни и безопасности портов (ICP): «золотой» ВНЖ ОАЭ (UAE Golden Residency)
- Земельный департамент Дубая: сборы за регистрацию продажи недвижимости
- Земельный департамент Дубая: частые вопросы
- Портал законодательства Дубая: Закон № 7 от 2006 года о регистрации недвижимости%20of%202006.html)
- Федеральное налоговое управление ОАЭ: основания обложения физических лиц корпоративным налогом
- Центральный банк ОАЭ: обменный курс, июнь 2026 года (доллар США — 3,6725)
- mevzuat.gov.tr: Закон о земельном реестре № 2644, статья 35
- «Официальная газета» (Resmî Gazete): поправка к Положению о применении Закона о гражданстве Турции, 13 мая 2022 года
- Центральный банк Турции (TCMB): индекс цен на жилье и индекс арендной платы для новых арендаторов (выпуск за июль 2026 года)
- Турецкий статистический институт (TÜİK): статистика продаж жилья
