Доходность аренды в Стамбуле: сколько на самом деле приносит жилье в 2026 году

Автор: Дженан Джан Текин10 ноября 2026 г.10 мин чтения

По данным Центрального банка Турецкой Республики (TCMB), средняя квартира в Стамбуле во II квартале 2026 года окупалась примерно за 16.4 года аренды. Это валовая доходность около 6.1% в год. После подоходного налога у арендодателя, у которого нет других доходов в Турции, остается около 5.3% — еще до платы за обслуживание дома, страховки, месяцев простоя и управления.

Кроме того, арендные ставки росли быстрее цен. За год до сентября 2026 года аренда, которую платят новые арендаторы в Стамбуле, выросла на 35.5%, а цены на жилье — на 26.8%. Поэтому срок окупаемости сократился. В этом руководстве — как считается доходность, что от нее остается после налога и расходов по состоянию на ноябрь 2026 года и как мы оцениваем покупку под сдачу для клиента.

Короткий ответ

Вопрос	Ответ
Средняя цена жилья в Стамбуле	87,301 лиры за м² (TCMB, II квартал 2026 года)
Средняя аренда квартиры 100 м² в Стамбуле	44,332 лиры в месяц (TCMB, II квартал 2026 года)
Срок окупаемости	16.4 года в Стамбуле, 16.7 года в среднем по Турции
Валовая доходность	Около 6.1% в год в Стамбуле
После подоходного налога, одна квартира 100 м², без других доходов в Турции	Около 5.3%, до текущих расходов
Аренда для новых арендаторов, за год до сентября 2026 года	+35.5% в Стамбуле, +26.6% по Турции
Цены на жилье, за год до сентября 2026 года	+26.8% в Стамбуле, +22.3% по Турции (−5.7% с учетом инфляции)
Законный предел повышения аренды при продлении в ноябре 2026 года	31.23%

Как считается доходность

Валовая доходность — это годовая аренда, деленная на цену жилья. Срок окупаемости (amortisman süresi) — та же величина наоборот: сколько лет аренды нужно, чтобы набрать цену.

TCMB ежеквартально публикует оба показателя на основе отчетов об оценке жилья по всей Турции. Для Стамбула во II квартале 2026 года:

Шаг	Стамбул, II квартал 2026 года
Цена квартиры 100 м² (100 × 87,301 лиры)	8,730,100 лир
Аренда за 12 месяцев (12 × 44,332 лиры)	531,984 лиры
Валовая доходность (531,984 ÷ 8,730,100)	6.1%
Срок окупаемости (8,730,100 ÷ 531,984)	16.4 года

Две оговорки. Это средние по всему городу: небольшая квартира у линии метро и большой семейный дом в отдаленном районе приносят не одно и то же. И это оценочные данные, а не запрашиваемые ставки из объявлений. Ориентироваться стоит на аренду, под которой арендатор действительно подписался, — в том же доме и недавно.

«Когда клиент спрашивает, сколько принесет квартира, я начинаю не с запрашиваемых ставок на порталах. Я прошу показать аренду, под которой арендатор действительно подписался в этом же доме за последние месяцы. Валовая цифра — лишь отправная точка; важно, что остается после налога, платы за обслуживание дома и месяцев, когда квартира пустует». — Дженан Джан Текин (Cenan Can Tekin), основатель и генеральный директор CCT Investments

От валовой к чистой

Доход от аренды в Турции облагается по прогрессивной шкале от 15% до 40%. Для жилья первые 58,000 лир арендного дохода за 2026 год освобождены от налога, и большинство арендодателей вычитают фиксированные 15% из остатка вместо перечисления расходов. Иностранные собственники, включая нерезидентов, следуют тем же правилам.

Для той же квартиры 100 м², принадлежащей одному человеку без других доходов в Турции:

Шаг	Сумма
Аренда, полученная за год	531,984 лиры
Минус освобождение для жилья	58,000 лир
Минус фиксированный вычет 15%	71,098 лир
Налогооблагаемый доход	402,886 лир
Подоходный налог (ставки от 15% до 27%)	71,279 лир
Аренда после налога	460,705 лир
Доходность после налога	около 5.3%

Затем из этой цифры вычитаются текущие расходы. Собственник платит за обслуживание дома (aidat), ежегодный налог на недвижимость и обязательное страхование от землетрясений (DASK); каждый из них объясняется в нашем руководстве о расходах на покупку недвижимости в Турции. Каждый месяц простоя стоит примерно полпункта валовой доходности (6.1% ÷ 12). Если вы живете за границей, расходом становится и вознаграждение управляющего. С 2025 года проценты по кредиту на покупку сдаваемого жилья больше не вычитаются. Все правила — в нашем руководстве по налогу на доход от аренды.

Это упрощенный пример. Ваш налог зависит от других доходов в Турции, выбранного способа вычета и того, владеете ли вы жильем совместно.

Аренда обогнала цены

За год до сентября 2026 года индекс аренды для новых арендаторов TCMB вырос на 35.5% в Стамбуле против 26.8% по индексу цен на жилье в городе. По Турции эти показатели составили 26.6% и 22.3%. Когда аренда растет быстрее цен, срок окупаемости сокращается, а валовая доходность растет. По этому же расчету срок окупаемости в Стамбуле на пике, во II квартале 2022 года, составлял 24.9 года.

Однако с учетом инфляции оба показателя снизились: по Турции цены на жилье за тот же год упали в реальном выражении на 5.7%, а аренда для новых арендаторов — на 2.4%. Доходность получается в лирах. Сколько она стоит для инвестора, который считает в долларах или евро, зависит и от курса, который это руководство не пытается прогнозировать.

Действующий арендатор

Индекс для новых арендаторов показывает, за сколько квартира сдается сегодня. Арендатор, который уже живет в ней, платит меньше. Для жилья аренду можно повышать раз в год, при продлении, и не больше чем на среднее за 12 месяцев изменение потребительских цен. Для продлений в ноябре 2026 года этот предел составляет 31.23% — ниже, чем рост аренды для новых арендаторов в Стамбуле на 35.5%.

Разрыв растет с каждым годом аренды. Через пять лет арендодатель может потребовать привести аренду к рыночному уровню, а если стороны не договорятся, ее устанавливает суд. Поэтому доходность, посчитанная по сегодняшней рыночной ставке, — это доходность новой сдачи; при долгой аренде реальная цифра может быть ниже. Правила о повышении, залоге и договорах — в нашем руководстве по аренде недвижимости в Турции.

Для дохода важны еще два правила. Если арендатор не гражданин Турции, аренду можно согласовать в иностранной валюте. А сдача жилья менее чем на 100 дней за раз требует разрешения Министерства культуры и туризма и согласия других собственников в доме, поэтому во многих жилых комплексах краткосрочная аренда невозможна.

Что хорошо сдается: примеры из нашего каталога

Спрос на аренду в Стамбуле следует за работой и транспортом. Легче всего сдаются небольшие квартиры рядом с линией метро и деловым районом. Три проекта из нашего каталога показывают такие типы:

Azure Teras в Кягытхане, примерно в 650 м от станции Кягытхане на линии метро M7 и линии M11 в аэропорт Стамбула. Квартиры от 1+1 до 3+1 от 340,000 долларов США, сдача запланирована на 2027 год.
Loft Valentine на дороге Басын Экспресс, многофункциональный проект на 407 юнитов с лофтами 1+1 от 292,000 долларов США.
G Rotana на дороге Басын Экспресс, готовая башня, апартаментами с обслуживанием в которой Rotana управляет под брендом WestSide Residences. Юниты от 500,000 долларов США.

Квартира, купленная на этапе строительства, ничего не приносит до сдачи дома; готовую можно сдать сразу. В нашем руководстве о том, в каком районе покупать, районы Стамбула сгруппированы по спросу на аренду.

«При покупке под сдачу я прошу клиентов проверить три вещи до подписания: сколько идти пешком до ближайшей станции метро, соответствует ли площадь квартиры тому, что арендаторы снимают в этом районе, и позволяют ли правила дома тот вид сдачи, который они планируют. Доходность определяется в день, когда вы договариваетесь о цене; эти три пункта решают, получите ли вы ее на деле». — Дженан Джан Текин (Cenan Can Tekin)

Перед покупкой под сдачу: чек-лист

У вас есть недавно подписанная аренда похожей квартиры в том же доме или на той же улице, а не только запрашиваемые ставки.
Вы посчитали доходность от полной стоимости покупки, включая сбор за тапу и другие расходы на покупку.
Вы знаете плату за обслуживание дома (aidat) по последнему годовому бюджету.
Вы рассчитали свой подоходный налог как иностранного собственника и проверили, облагает ли аренду налогом и ваша страна.
Вы изучили правила управления домом, если думаете о краткосрочной аренде.
Если вы живете за границей, вы знаете, кто будет искать арендаторов, получать аренду через банк и подавать вашу декларацию. Это может взять на себя наша служба управления недвижимостью.

Частые вопросы

Какова средняя доходность аренды в Стамбуле?

Около 6.1% валовых, по данным TCMB за II квартал 2026 года: средняя цена 87,301 лиры за м² и средняя аренда 44,332 лиры в месяц за квартиру 100 м². Это срок окупаемости 16.4 года.

Какова чистая доходность после налога?

Для одной квартиры 100 м² при этих средних, принадлежащей человеку без других доходов в Турции, подоходный налог снижает доходность примерно до 5.3%. Плата за обслуживание дома, страховка, налог на недвижимость, месяцы простоя и управление снижают ее дальше.

Платят ли иностранцы больший налог с аренды?

Нет. Иностранные собственники, включая нерезидентов, платят по тем же ставкам и на тех же условиях могут использовать то же освобождение для жилья — 58,000 лир в 2026 году.

Можно ли брать аренду в долларах?

Только если арендатор не гражданин Турции. Если арендатор — гражданин Турции, аренда должна быть в лирах.

На сколько можно повышать аренду каждый год?

Не больше чем на среднее за 12 месяцев изменение потребительских цен: 31.23% для продлений в ноябре 2026 года. Через пять лет аренду можно привести к рыночному уровню по договоренности или через суд.

Если вы ищете квартиру под сдачу в Стамбуле, наше руководство для покупателя объясняет, как мы работаем. Или свяжитесь с нами.

Это руководство носит общий информационный характер и не является инвестиционной или налоговой консультацией. Арендные ставки, цены и суммы налогов меняются; перед покупкой проверьте актуальные данные и свою ситуацию у турецкого налогового консультанта.