العائد الإيجاري في إسطنبول: كم يدرّ المسكن فعلًا في 2026

بقلم جنان جان تكين10 نوفمبر 202610 دقائق للقراءة

استردّ المسكن المتوسط في إسطنبول ثمنه في نحو 16.4 سنة من الإيجار في الربع الثاني من 2026، وفق البنك المركزي لجمهورية تركيا (TCMB). وهذا عائد إيجاري إجمالي يقارب 6.1% سنويًا. وبعد ضريبة الدخل، يبقى للمؤجّر الذي ليس له دخل آخر في تركيا نحو 5.3%، قبل رسوم المبنى والتأمين والأشهر الشاغرة والإدارة.

وارتفعت الإيجارات أيضًا أسرع من الأسعار. ففي السنة المنتهية في سبتمبر 2026، ارتفعت الإيجارات التي يدفعها المستأجرون الجدد في إسطنبول 35.5%، بينما ارتفعت أسعار المساكن 26.8%. ولهذا قصرت مدة الاسترداد. يبيّن هذا الدليل كيف يُحسب العائد، وما يبقى منه بعد الضريبة والتكاليف، كما هو في نوفمبر 2026، وكيف نقيّم شراءً بغرض التأجير لعملائنا.

الجواب المختصر

السؤال	الجواب
متوسط سعر المسكن في إسطنبول	87,301 ليرة للمتر المربع (TCMB، الربع الثاني 2026)
متوسط إيجار مسكن مساحته 100 م² في إسطنبول	44,332 ليرة شهريًا (TCMB، الربع الثاني 2026)
مدة الاسترداد	16.4 سنة في إسطنبول، و16.7 سنة على مستوى تركيا
العائد الإجمالي	نحو 6.1% سنويًا في إسطنبول
بعد ضريبة الدخل، مسكن واحد مساحته 100 م²، دون دخل آخر في تركيا	نحو 5.3%، قبل تكاليف التشغيل
إيجارات المستأجرين الجدد، السنة المنتهية في سبتمبر 2026	+35.5% في إسطنبول، و+26.6% على مستوى تركيا
أسعار المساكن، السنة المنتهية في سبتمبر 2026	+26.8% في إسطنبول، و+22.3% على مستوى تركيا (−5.7% بعد التضخم)
السقف القانوني لزيادة الإيجار في تجديدات نوفمبر 2026	31.23%

كيف يُحسب العائد

العائد الإجمالي هو إيجار سنة واحدة مقسومًا على سعر المسكن. ومدة الاسترداد (amortisman süresi) هي الرقم نفسه معكوسًا: كم سنة من الإيجار يلزم لتعادل السعر.

ينشر TCMB المدخلين كليهما كل ربع سنة، استنادًا إلى تقارير تقييم المساكن في أنحاء تركيا. ولإسطنبول في الربع الثاني من 2026:

الخطوة	إسطنبول، الربع الثاني 2026
سعر مسكن مساحته 100 م² (100 × 87,301 ليرة)	8,730,100 ليرة
الإيجار لمدة 12 شهرًا (12 × 44,332 ليرة)	531,984 ليرة
العائد الإجمالي (531,984 ÷ 8,730,100)	6.1%
مدة الاسترداد (8,730,100 ÷ 531,984)	16.4 سنة

تنبيهان. هذه متوسطات للمدينة كلها: فالشقة الصغيرة القريبة من خط مترو والمسكن العائلي الكبير في قضاء طرفي لا يدرّان الشيء نفسه. وهي أرقام تقييم، لا الإيجارات المطلوبة التي تراها على الإنترنت. والرقم الذي تبحث عنه هو الإيجار الذي وقّع عليه مستأجر فعلًا، في المبنى نفسه وفي الآونة الأخيرة.

«عندما يسألني عميل كم ستدرّ الشقة، لا أبدأ من الإيجارات المطلوبة على مواقع الإعلانات. أطلب الإيجار الذي وقّع عليه مستأجر فعلًا في المبنى نفسه خلال الأشهر الأخيرة. فالرقم الإجمالي ليس إلا نقطة البداية؛ والمهم هو ما يبقى بعد الضريبة ورسوم المبنى والأشهر التي تبقى فيها الشقة شاغرة.» — جنان جان تكين، المؤسس والمدير العام لشركة CCT Investments

من الإجمالي إلى الصافي

يخضع دخل الإيجار في تركيا للضريبة بالأسعار التصاعدية من 15% إلى 40%. وبالنسبة إلى المساكن، يُعفى أول 58,000 ليرة من الإيجار المكتسب في 2026، ويخصم معظم المؤجّرين نسبة ثابتة قدرها 15% من الباقي بدل إدراج مصاريفهم. ويخضع المالكون الأجانب، ومنهم غير المقيمين، للقواعد نفسها.

وللمسكن المذكور أعلاه بمساحة 100 م²، الذي يملكه شخص واحد ليس له دخل آخر في تركيا:

الخطوة	المبلغ
الإيجار المقبوض في سنة	531,984 ليرة
ناقص إعفاء المساكن	58,000 ليرة
ناقص الخصم الجزافي 15%	71,098 ليرة
الدخل الخاضع للضريبة	402,886 ليرة
ضريبة الدخل (شرائح 15% إلى 27%)	71,279 ليرة
الإيجار بعد الضريبة	460,705 ليرة
العائد بعد الضريبة	نحو 5.3%

ثم تُقتطع تكاليف التشغيل من هذا الرقم. فالمالك يدفع رسوم خدمات المبنى (aidat)، وضريبة العقار السنوية، والتأمين الإلزامي ضد الزلازل (DASK)؛ ويشرح دليلنا عن تكاليف شراء عقار في تركيا كلًّا منها. وكل شهر تبقى فيه الشقة شاغرة يكلّف نحو نصف نقطة من العائد الإجمالي (6.1% ÷ 12). وإذا كنت تقيم في الخارج، فأتعاب المدير تكلفة أيضًا. ومنذ 2025 لم تعد فائدة القرض المستخدم لشراء مسكن مؤجَّر قابلة للخصم. ويضم دليلنا لضريبة دخل الإيجار القواعد كاملة.

هذا مثال مبسّط. فضريبتك تعتمد على دخلك الآخر في تركيا، وطريقة الخصم التي تختارها، وهل تملك المسكن بالشراكة.

الإيجارات سبقت الأسعار

في السنة المنتهية في سبتمبر 2026، ارتفع مؤشر إيجار المستأجرين الجدد لدى TCMB بنسبة 35.5% في إسطنبول، مقابل 26.8% لمؤشر أسعار المساكن في المدينة. وعلى مستوى تركيا كان الرقمان 26.6% و22.3%. وعندما ترتفع الإيجارات أسرع من الأسعار، تقصر مدة الاسترداد ويرتفع العائد الإجمالي. وبهذا القياس بلغت مدة الاسترداد في إسطنبول 24.9 سنة في ذروتها في الربع الثاني من 2022.

لكن بعد احتساب التضخم انخفض الاثنان: فعلى مستوى تركيا تراجعت أسعار المساكن 5.7% وإيجارات المستأجرين الجدد 2.4% بالقيمة الحقيقية خلال السنة نفسها. والعائد يُكسب بالليرة. أما قيمته للمستثمر الذي يحسب بالدولار أو اليورو فتتوقف أيضًا على سعر الصرف، وهذا الدليل لا يحاول التنبؤ به.

المستأجر الحالي

يبيّن مؤشر المستأجرين الجدد بكم يُؤجَّر المسكن اليوم. أما المستأجر المقيم فيدفع أقل. ففي المساكن يمكن رفع الإيجار مرة واحدة في السنة، عند التجديد، وبما لا يتجاوز متوسط تغيّر أسعار المستهلك لاثني عشر شهرًا. وللتجديدات في نوفمبر 2026 يبلغ هذا السقف 31.23%، أي أقل من ارتفاع إيجارات المستأجرين الجدد في إسطنبول البالغ 35.5%.

وتتسع الفجوة مع كل سنة تستمر فيها الإجارة. وبعد خمس سنوات يمكن للمؤجّر أن يطلب إعادة الإيجار إلى مستوى السوق، وإذا لم يتفق الطرفان تحدده المحكمة. لذا فالعائد المحسوب على إيجار السوق اليوم هو عائد تأجير جديد؛ وفي إجارة طويلة قد يكون الرقم الفعلي أقل. ويتناول دليلنا عن تأجير العقارات في تركيا قواعد الزيادات والتأمينات والعقود.

وهناك قاعدتان أخريان تهمّان الدخل. فعندما لا يكون المستأجر مواطنًا تركيًا، يجوز الاتفاق على الإيجار بعملة أجنبية. وتأجير المسكن لأقل من 100 يوم في المرة الواحدة يحتاج إلى ترخيص من وزارة الثقافة والسياحة وموافقة المالكين الآخرين في المبنى، لذا فالتأجير القصير ليس خيارًا في كثير من المجمّعات السكنية.

ما يُؤجَّر بسهولة: أمثلة من عروضنا

يتبع الطلب على الإيجار في إسطنبول أماكن العمل والمواصلات. فالوحدات الأصغر القريبة من خط مترو ومنطقة أعمال هي الأسهل تأجيرًا. وتوضّح ثلاثة مشاريع من عروضنا هذه الأنواع:

ازور تيراس في كايتانة، على بعد نحو 650 م من محطة كايتانة على خط المترو M7 وخط M11 المؤدي إلى مطار إسطنبول. شقق من 1+1 إلى 3+1 تبدأ من 340,000 دولار أمريكي، والتسليم مخطط له في 2027.
لوفت فالنتاين على طريق باسن اكسبريس، مشروع متعدد الاستخدامات من 407 وحدات، فيه شقق لوفت 1+1 تبدأ من 292,000 دولار أمريكي.
جي روتانا على طريق باسن اكسبريس، برج مكتمل تدير روتانا شققه الفندقية باسم WestSide Residences. تبدأ الوحدات من 500,000 دولار أمريكي.

الوحدة التي تُشترى على المخطط لا تدرّ شيئًا حتى تُسلَّم؛ أما الوحدة المكتملة فيمكن تأجيرها فورًا. ويصنّف دليلنا عن القضاء الذي تشتري فيه أقضية إسطنبول بحسب الطلب على الإيجار.

«في الشراء بغرض التأجير أطلب من العملاء أن يتحققوا من ثلاثة أمور قبل التوقيع: كم تبعد أقرب محطة مترو سيرًا على الأقدام، وهل تناسب مساحة الوحدة ما يستأجره الناس في تلك المنطقة، وهل تسمح قواعد المبنى بنوع التأجير الذي يفكرون فيه. فالعائد يتحدد يوم تتفق على السعر؛ وهذه الأمور الثلاثة تقرر هل ستقبضه فعلًا.» — جنان جان تكين

قبل الشراء بغرض التأجير: قائمة التحقق

لديك الإيجار الموقَّع مؤخرًا لوحدة مماثلة في المبنى نفسه أو الشارع نفسه، لا الإيجارات المطلوبة فقط.
حسبت العائد على كامل تكلفة الشراء، بما فيها رسوم سند الملكية وتكاليف الشراء الأخرى.
تعرف رسوم خدمات المبنى (aidat) من آخر ميزانية سنوية.
حسبت ضريبة الدخل المستحقة عليك بصفتك مالكًا أجنبيًا، وتحققت هل تفرض بلدك أيضًا ضريبة على الإيجار.
اطّلعت على نظام إدارة المبنى إذا كنت تفكر في التأجير القصير.
إذا كنت تقيم في الخارج، تعرف من سيجد المستأجرين ويحصّل الإيجار عبر البنك ويقدّم إقرارك الضريبي. ويمكن لخدمة إدارة العقارات لدينا القيام بذلك.

أسئلة شائعة

ما متوسط العائد الإيجاري في إسطنبول؟

نحو 6.1% إجمالي، وفق أرقام TCMB للربع الثاني من 2026: متوسط سعر 87,301 ليرة للمتر المربع، ومتوسط إيجار 44,332 ليرة شهريًا لمسكن مساحته 100 م². أي مدة استرداد قدرها 16.4 سنة.

ما العائد الصافي بعد الضريبة؟

لمسكن واحد مساحته 100 م² بهذه المتوسطات، يملكه شخص ليس له دخل آخر في تركيا، تُنزل ضريبة الدخل العائد إلى نحو 5.3%. ثم تخفّضه رسوم المبنى والتأمين وضريبة العقار والأشهر الشاغرة والإدارة أكثر.

هل يدفع الأجانب ضريبة أعلى على الإيجار؟

لا. المالكون الأجانب، ومنهم غير المقيمين، يدفعون الأسعار نفسها ويمكنهم استخدام إعفاء المساكن نفسه البالغ 58,000 ليرة في 2026، بالشروط نفسها.

هل يمكنني تحصيل الإيجار بالدولار؟

فقط إذا لم يكن المستأجر مواطنًا تركيًا. وعندما يكون المستأجر تركيًا، يجب أن يكون الإيجار بالليرة.

بكم يمكنني رفع الإيجار كل سنة؟

بما لا يتجاوز متوسط تغيّر أسعار المستهلك لاثني عشر شهرًا: 31.23% للتجديدات في نوفمبر 2026. وبعد خمس سنوات يمكن إعادة الإيجار إلى مستوى السوق بالاتفاق أو عن طريق المحكمة.

إذا كنت تبحث عن مسكن للتأجير في إسطنبول، يشرح دليل المشتري طريقة عملنا، أو اتصل بنا.

يقدّم هذا الدليل معلومات عامة ولا يُعدّ استشارة استثمارية أو ضريبية. فالإيجارات والأسعار ومبالغ الضرائب تتغيّر؛ فتحقّق من الأرقام الحالية ومن وضعك مع مستشار ضريبي تركي قبل أن تشتري.