بازده اجاره در استانبول: یک واحد مسکونی در 2026 واقعاً چقدر درآمد دارد
طبق بانک مرکزی جمهوری ترکیه (TCMB)، یک واحد مسکونی متوسط در استانبول در سهماهه دوم 2026 در حدود 16.4 سال اجاره بهای خود را بازگرداند. این یعنی بازده ناخالص اجاره حدود 6.1% در سال. پس از مالیات بر درآمد، موجری که درآمد دیگری در ترکیه ندارد حدود 5.3% نگه می‌دارد؛ آن هم پیش از شارژ ساختمان، بیمه، ماههای خالی و مدیریت.
اجارهها هم سریع‌تر از قیمتها بالا رفته‌اند. در سال منتهی به سپتامبر 2026، اجاره‌ای که مستأجران جدید در استانبول میپردازند 35.5% افزایش یافت، در حالی که قیمت مسکن 26.8% بالا رفت. به همین دلیل دوره بازگشت سرمایه کوتاه‌تر شده است. این راهنما نشان میدهد بازده چگونه محاسبه می‌شود، پس از مالیات و هزینه‌ها چه باقی می‌ماند (تا نوامبر 2026) و ما یک خرید برای اجاره را برای مشتری چگونه می‌سنجیم.
پاسخ کوتاه
| پرسش | پاسخ |
|---|---|
| میانگین قیمت مسکن در استانبول | 87,301 لیر برای هر متر مربع (TCMB، سهماهه دوم 2026) |
| میانگین اجاره یک واحد 100 متری در استانبول | 44,332 لیر در ماه (TCMB، سهماهه دوم 2026) |
| دوره بازگشت سرمایه | 16.4 سال در استانبول، 16.7 سال در کل ترکیه |
| بازده ناخالص | حدود 6.1% در سال در استانبول |
| پس از مالیات بر درآمد، یک واحد 100 متری، بدون درآمد دیگر در ترکیه | حدود 5.3%، پیش از هزینه‌های جاری |
| اجاره مستأجران جدید، سال منتهی به سپتامبر 2026 | 35.5% افزایش در استانبول، 26.6% در کل ترکیه |
| قیمت مسکن، سال منتهی به سپتامبر 2026 | 26.8% افزایش در استانبول، 22.3% در کل ترکیه (5.7% کاهش پس از تورم) |
| سقف قانونی افزایش اجاره در تمدیدهای نوامبر 2026 | 31.23% |
بازده چگونه محاسبه می‌شود
بازده ناخالص اجاره یک سال تقسیم بر قیمت واحد است. دوره بازگشت سرمایه (amortisman süresi) همان رقم به‌صورت معکوس است: چند سال اجاره لازم است تا با قیمت برابر شود.
TCMB هر دو ورودی را هر سه ماه یک‌بار بر پایه گزارش‌های ارزیابی واحدهای مسکونی در سراسر ترکیه منتشر می‌کند. برای استانبول در سهماهه دوم 2026:
| مرحله | استانبول، سهماهه دوم 2026 |
|---|---|
| قیمت یک واحد 100 متری (100 × 87,301 لیر) | 8,730,100 لیر |
| اجاره 12 ماه (12 × 44,332 لیر) | 531,984 لیر |
| بازده ناخالص (531,984 ÷ 8,730,100) | 6.1% |
| دوره بازگشت سرمایه (8,730,100 ÷ 531,984) | 16.4 سال |
دو هشدار. این‌ها میانگین کل شهر هستند: یک آپارتمان کوچک نزدیک خط مترو و یک خانه بزرگ خانوادگی در منطقه‌ای حاشیه‌ای درآمد یکسانی ندارند. و این‌ها ارقام ارزیابی‌اند، نه اجاره‌های پیشنهادی که در اینترنت می‌بینید. رقمی که باید دنبالش باشید اجاره‌ای است که یک مستأجر واقعاً، در همان ساختمان و به‌تازگی، پای آن امضا کرده است.
«وقتی مشتری از من می‌پرسد یک آپارتمان چقدر درآمد خواهد داشت، از اجاره‌های پیشنهادی سایت‌های آگهی شروع نمی‌کنم. اجاره‌ای را می‌خواهم که در چند ماه اخیر یک مستأجر واقعاً در همان ساختمان پای آن امضا کرده است. رقم ناخالص فقط نقطه شروع است؛ مهم آن چیزی است که پس از مالیات، شارژ ساختمان و ماه‌هایی که آپارتمان خالی می‌ماند باقی می‌ماند.» — Cenan Can Tekin، بنیان‌گذار و مدیرعامل CCT Investments
از ناخالص تا خالص
درآمد اجاره در ترکیه با نرخ‌های تصاعدی 15% تا 40% مشمول مالیات است. برای واحدهای مسکونی، 58,000 لیر نخست از اجاره کسب‌شده در 2026 معاف است و بیشتر موجران به جای فهرست کردن هزینه‌هایشان، 15% ثابت از باقی‌مانده را کسر میکنند. مالکان خارجی، از جمله غیرمقیمان، تابع همین قواعدند.
برای همان واحد 100 متری، که مالک آن یک نفر بدون درآمد دیگر در ترکیه است:
| مرحله | مبلغ |
|---|---|
| اجاره دریافتی در یک سال | 531,984 لیر |
| منهای معافیت مسکونی | 58,000 لیر |
| منهای کسر مقطوع 15% | 71,098 لیر |
| درآمد مشمول مالیات | 402,886 لیر |
| مالیات بر درآمد (پله‌های 15% تا 27%) | 71,279 لیر |
| اجاره پس از مالیات | 460,705 لیر |
| بازده پس از مالیات | حدود 5.3% |
سپس هزینه‌های جاری از این رقم کم می‌شود. مالک شارژ ساختمان (aidat)، مالیات سالانه ملک و بیمه اجباری زلزله (DASK) را می‌پردازد؛ راهنمای ما درباره هزینه‌های خرید ملک در ترکیه هر یک را توضیح میدهد. هر ماهی که آپارتمان خالی بماند حدود نیم واحد درصد از بازده ناخالص کم می‌کند (6.1% ÷ 12). اگر خارج از ترکیه زندگی می‌کنید، حق‌الزحمه مدیر هم یک هزینه است. از 2025 بهره وامی که برای خرید واحد اجاره‌داده‌شده گرفته شده دیگر قابل کسر نیست. راهنمای مالیات بر درآمد اجاره ما قواعد کامل را دارد.
این یک مثال ساده‌شده است. مالیات شما به درآمد دیگرتان در ترکیه، روش کسری که انتخاب می‌کنید و مالکیت مشترک یا انفرادی واحد بستگی دارد.
اجارهها از قیمتها جلو افتاده‌اند
در سال منتهی به سپتامبر 2026، شاخص اجاره مستأجران جدید TCMB در استانبول 35.5% بالا رفت، در برابر 26.8% برای شاخص قیمت مسکن در همین شهر. در کل ترکیه این ارقام 26.6% و 22.3% بود. وقتی اجارهها سریع‌تر از قیمتها بالا بروند، دوره بازگشت سرمایه کوتاه‌تر و بازده ناخالص بیشتر می‌شود. با همین سنجش، دوره بازگشت سرمایه در استانبول در اوج خود در سهماهه دوم 2022 به 24.9 سال رسیده بود.
اما پس از تورم هر دو پایین آمدند: در کل ترکیه، قیمت مسکن 5.7% و اجاره مستأجران جدید 2.4% در همان سال به‌طور واقعی کاهش یافت. بازده به لیر به دست می‌آید. ارزش آن برای سرمایهگذاری که به دلار یا یورو حساب می‌کند به نرخ ارز هم بستگی دارد و این راهنما آن را پیش‌بینی نمی‌کند.
مستأجر فعلی
شاخص مستأجران جدید نشان میدهد یک واحد امروز به چه قیمتی اجاره می‌رود. مستأجری که از قبل ساکن است کمتر می‌پردازد. برای واحدهای مسکونی، اجاره را میتوان سالی یک بار، هنگام تمدید و حداکثر به اندازه میانگین 12 ماهه تغییر قیمتهای مصرفکننده افزایش داد. برای تمدیدهای نوامبر 2026 این سقف 31.23% است، یعنی کمتر از رشد 35.5% اجاره مستأجران جدید در استانبول.
این فاصله با هر سالِ ادامه اجاره بیشتر می‌شود. پس از پنج سال، موجر می‌تواند بخواهد اجاره به سطح بازار برگردد و اگر دو طرف توافق نکنند، دادگاه آن را تعیین می‌کند. پس بازده‌ای که بر پایه اجاره امروز بازار محاسبه شده، بازده یک اجاره جدید است؛ در یک اجاره طولانی رقم واقعی می‌تواند پایین‌تر باشد. راهنمای ما درباره اجاره ملک در ترکیه قواعد افزایش، ودیعه و قرارداد را پوشش میدهد.
دو قاعده دیگر هم برای درآمد مهم است. وقتی مستأجر شهروند ترکیه نباشد، میتوان اجاره را به ارز خارجی توافق کرد. و اجاره دادن یک واحد برای کمتر از 100 روز در هر نوبت به مجوز وزارت فرهنگ و گردشگری و رضایت دیگر مالکان ساختمان نیاز دارد، پس اجاره کوتاه‌مدت در بسیاری از مجتمع‌های مسکونی ممکن نیست.
چه چیزی خوب اجاره می‌رود: نمونه‌هایی از آگهی‌های ما
تقاضای اجاره در استانبول به دنبال کار و حمل‌ونقل است. واحدهای کوچک‌تر نزدیک یک خط مترو و یک منطقه تجاری آسان‌تر از همه اجاره می‌روند. سه پروژه از آگهی‌های ما این گونه‌ها را نشان میدهند:
- Azure Teras در کاغیت‌خانه، حدود 650 متر از ایستگاه کاغیت‌خانه روی خط مترو M7 و خط M11 به فرودگاه استانبول. آپارتمان‌های 1+1 تا 3+1 از 340,000 دلار آمریکا، با تحویل برنامه‌ریزی‌شده در 2027.
- Loft Valentine در جاده باسین اکسپرس، پروژه‌ای چندمنظوره با 407 واحد و لافت‌های 1+1 از 292,000 دلار آمریکا.
- G Rotana در جاده باسین اکسپرس، برجی تکمیل‌شده که آپارتمان‌های خدماتی آن را Rotana با نام WestSide Residences اداره می‌کند. واحدها از 500,000 دلار آمریکا.
واحدی که پیش‌فروش خریده می‌شود تا زمان تحویل درآمدی ندارد؛ واحد تکمیل‌شده را میتوان بی‌درنگ اجاره داد. راهنمای ما درباره اینکه در کدام منطقه بخرید مناطق استانبول را بر پایه تقاضای اجاره دسته‌بندی می‌کند.
«برای خرید با هدف اجاره از مشتریان می‌خواهم پیش از امضا سه چیز را بررسی کنند: نزدیک‌ترین ایستگاه مترو پیاده چقدر فاصله دارد، آیا متراژ واحد با آنچه مستأجران آن منطقه اجاره میکنند جور است، و آیا قواعد ساختمان نوع اجاره‌ای را که در نظر دارند اجازه میدهد. بازده روزی تعیین می‌شود که بر سر قیمت توافق می‌کنید؛ این سه مورد تعیین میکنند که آیا واقعاً آن را دریافت خواهید کرد.» — Cenan Can Tekin
پیش از خرید برای اجاره: فهرست بررسی
- اجاره‌ای را که به‌تازگی برای واحدی مشابه در همان ساختمان یا خیابان امضا شده در دست دارید، نه فقط اجاره‌های پیشنهادی.
- بازده را بر پایه کل هزینه خرید، از جمله عوارض سند و دیگر هزینه‌های خرید، محاسبه کرده‌اید.
- شارژ ساختمان (aidat) را از آخرین بودجه سالانه می‌دانید.
- مالیات بر درآمد خود را به‌عنوان مالک خارجی محاسبه کرده‌اید و بررسی کرده‌اید که آیا کشور شما هم از اجاره مالیات می‌گیرد.
- اگر به اجاره کوتاه‌مدت فکر می‌کنید، طرح مدیریت ساختمان را بررسی کرده‌اید.
- اگر خارج از ترکیه زندگی می‌کنید، می‌دانید چه کسی مستأجر پیدا می‌کند، اجاره را از طریق بانک وصول می‌کند و اظهارنامه شما را تسلیم می‌کند. خدمات مدیریت املاک ما می‌تواند این کار را انجام دهد.
پرسش‌های متداول
میانگین بازده اجاره در استانبول چقدر است؟
حدود 6.1% ناخالص، بر پایه ارقام TCMB برای سهماهه دوم 2026: میانگین قیمت 87,301 لیر برای هر متر مربع و میانگین اجاره 44,332 لیر در ماه برای یک واحد 100 متری. یعنی دوره بازگشت سرمایه 16.4 سال.
بازده خالص پس از مالیات چقدر است؟
برای یک واحد 100 متری با همین میانگینها، که مالک آن شخصی بدون درآمد دیگر در ترکیه است، مالیات بر درآمد بازده را به حدود 5.3% میرساند. سپس شارژ ساختمان، بیمه، مالیات ملک، ماههای خالی و مدیریت آن را بیشتر کاهش میدهند.
آیا خارجیها مالیات بیشتری بر اجاره میپردازند؟
خیر. مالکان خارجی، از جمله غیرمقیمان، همان نرخها را میپردازند و میتوانند از همان معافیت 58,000 لیری برای واحدهای مسکونی در 2026 با همان شرایط استفاده کنند.
آیا میتوانم اجاره را به دلار بگیرم؟
فقط اگر مستأجر شهروند ترکیه نباشد. وقتی مستأجر ترک است، اجاره باید به لیر باشد.
هر سال چقدر میتوانم اجاره را افزایش دهم؟
حداکثر به اندازه میانگین 12 ماهه تغییر قیمتهای مصرفکننده: 31.23% برای تمدیدهای نوامبر 2026. پس از پنج سال، اجاره را میتوان با توافق یا از طریق دادگاه به سطح بازار بازگرداند.
اگر به دنبال واحدی برای اجاره دادن در استانبول هستید، راهنمای خریداران ما شیوه کارمان را توضیح میدهد؛ یا با ما تماس بگیرید.
این راهنما اطلاعات عمومی ارائه میدهد و مشاوره سرمایهگذاری یا مالیاتی نیست. اجارهها، قیمتها و مبالغ مالیاتی تغییر میکنند؛ پیش از خرید، ارقام جاری و وضعیت خود را با یک مشاور مالیاتی ترک بررسی کنید.
منابع
- Dünya: داده‌های ارزیابی TCMB برای سهماهه دوم 2026، اجاره 44,332 لیری در استانبول، 87,301 لیر برای هر متر مربع، بازگشت سرمایه 16.4 سال
- Karar: میانگین اجاره 44,332 لیری در استانبول، سهماهه دوم 2026 (داده‌های ارزیابی TCMB)
- Habertürk: دوره‌های بازگشت سرمایه از قیمت و اجاره واحد TCMB، ژوئیه 2026
- TCMB: شاخص قیمت مسکن و شاخص اجاره مستأجران جدید، سپتامبر 2026
- CNN Türk: ارقام قیمت مسکن و اجاره مستأجران جدید استانبول در سپتامبر 2026، 16 اکتبر 2026
- CNBC-e: قیمت مسکن و اجاره‌های TCMB در سپتامبر 2026 و تغییرات واقعی، 16 اکتبر 2026
- Emlakjet: سقف افزایش اجاره برای نوامبر 2026، 31.23%
- Takvim: سقف افزایش اجاره برای نوامبر 2026، 31.23%
- PwC Türkiye: جدول مالیات بر درآمد 2026 و معافیت 58,000 لیری اجاره مسکونی (بخشنامه شماره 332)
- KPMG Turkey: پله‌ها و مبالغ مالیات بر درآمد 2026 (بخشنامه شماره 332)
- سازمان امور درآمد (GİB): راهنمای درآمد اجاره برای غیرمقیمان، 2026
- Nazali: قانون شماره 7566 و بهره وام واحدهای اجاره‌داده‌شده
- Kazım Ceylan: تعیین اجاره پس از پنج سال، ماده 344 قانون تعهدات
- وزارت خزانه‌داری و دارایی: پرسش‌های متداول درباره تصمیم شماره 32 (قراردادهای ارزی)
- وزارت فرهنگ و گردشگری: قانون شماره 7464 درباره اجاره گردشگری واحدهای مسکونی
